二手房交易中，部分合同约定房屋价款按照最终实际面积结算。交付后，买受人发现不动产权证登记面积与实际测量面积存在差异，遂要求出卖人退还部分房款；出卖人则认为双方交易的是整套房屋，而非按平方米出售，不应调整价款。

《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人在房屋买卖合同中明确约定以实际面积作为价款结算依据的，该约定对双方具有法律约束力。房屋面积发生差异时，应首先按照合同约定处理，而不能脱离合同内容另行确定双方权利义务。

司法实践中，人民法院通常会区分不同交易模式进行认定。如果双方明确约定按建筑面积或者套内面积据实结算，且约定了面积误差处理方式，法院一般会依照合同约定调整房款；如果双方约定的是整套房屋固定总价交易，仅将房屋面积作为基本信息记载，而未约定面积误差处理机制，即使实际面积与登记面积存在一定差异，也未必导致价款调整。对于面积差异明显、足以影响合同目的实现的，买受人仍可以依据合同约定或者法律规定主张相应权利。

房屋面积直接关系交易价值，也是二手房买卖中最容易被忽视的细节之一。签订合同时，应尽量明确价款计算方式、面积认定标准以及误差处理规则，以避免因面积差异引发后续争议。