二手房交易中，双方出于贷款审批、税费安排等原因，常会约定由出卖人先交付房屋，待符合条件后再办理产权过户。如果房屋交付后、过户前因火灾、自然灾害等原因灭失或者严重受损，损失应由谁承担，实践中容易产生争议。

《民法典》第六百零四条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋买卖属于买卖合同的一种，在双方未作特别约定的情况下，风险承担并不以产权登记是否完成作为判断标准，而是以房屋是否已经实际交付为原则。

司法实践中，人民法院通常会结合钥匙是否交付、房屋是否实际占有使用、水电物业是否完成交接等因素，认定交付是否已经完成。如果买受人已经实际接收房屋，即使尚未办理不动产转移登记，房屋因不可归责于双方的原因灭失，其风险原则上由买受人承担；但如果灭失系因出卖人故意或者过失造成，例如交房后未关闭燃气、违规施工引发火灾等，则出卖人仍应承担相应赔偿责任。此外，当事人在合同中另有风险承担约定的，人民法院一般也会尊重双方真实意思表示。

因此，“先交房后过户”并不意味着风险始终由出卖人承担。对于交房时间与过户时间相隔较长的交易，双方宜在合同中明确约定风险转移节点及房屋管理责任，避免发生事故后因责任划分不清引发纠纷。