商品房买卖过程中，为防止出卖人“一房二卖”，买受人往往会办理房屋预告登记。但实践中，由于长期未办理正式产权登记，预告登记超过法定期间失效。此时，买受人还能否仅依据房屋买卖合同主张排除他人取得房屋产权？

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议，可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

需要注意的是，预告登记失效，并不意味着房屋买卖合同当然失效。合同作为债权合同，只要依法成立并生效，仍然对合同双方具有法律约束力，买受人仍可依据合同请求继续履行、办理过户登记或者主张违约责任。但预告登记所具有的排除第三人取得物权的效力已经消灭，若出卖人随后将房屋转让给符合善意取得或者依法完成登记的第三人，买受人通常难以再依据原合同对抗已经取得物权的第三人。

实践中，不少买受人认为签订合同即可高枕无忧，忽视了预告登记期限管理。办理预告登记后，应及时关注是否已经具备正式登记条件，在法定期限内申请转移登记，避免因预告登记失效导致原本享有的优先保护丧失，增加维权成本。