近年来，为遏制房价过快上涨、防范房地产市场风险，全国各地频繁出台房地产限购政策。这些政策多以地方政府规章或行政规范性文件的形式发布，虽在短期内对稳定市场起到一定作用，但其法律位阶较低，却对公民的合同自由权、财产权等基本民事权利产生深远影响，由此引发的房屋买卖合同解除、违约责任认定等纠纷层出不穷，成为司法实践中的热点与难点问题。

一、限购政策的法律属性与效力困境

限购政策通常由地方政府或相关部门以“通知”“意见”“实施细则”等形式发布，属于行政规范性文件，未经过立法程序，不具有法律、行政法规的正式法律渊源地位。根据《立法法》和《民法典》相关规定，限制公民基本权利的规范应由法律或行政法规设定。然而，限购政策实质上限制了特定人群的购房资格，直接影响合同的订立与履行，构成了对合同自由原则的干预。尽管最高人民法院在相关司法解释中明确，因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行的，可适用情势变更或不可抗力原则处理，但限购政策是否属于“不可抗力”或“情势变更”在实践中仍存争议。其行政性、临时性和地域性特征，使得其法律效力缺乏统一标准，易被质疑为“以政代法”。

二、对合同自由与财产权的冲击

限购政策最直接的影响在于打破交易预期。购房者在签订合同后，可能因新政出台而失去购房资格，导致合同无法继续履行。此时，买方主张解除合同并要求返还定金，卖方则可能主张违约赔偿，双方权利义务陷入僵局。

例如，某购房者在限购政策出台前已签订房屋买卖合同并支付定金，但因新政将其纳入限购范围，无法办理网签和过户。此时，合同虽成立，但履行不能。若机械适用违约责任，将使买方承担过重责任，显失公平；若一律解除合同且不担责，又可能损害卖方合理期待。

此外，限购政策还可能被恶意利用。部分当事人在房价波动时，以“限购”为由拒绝履约，借政策之名行违约之实，扰乱市场秩序。

三、司法实践中的裁判分歧与应对路径

面对大量因限购引发的纠纷，各地法院裁判标准不一。有的法院认定限购属于“不可归责于双方的事由”，支持解除合同并返还定金；有的则认为买方应预见政策风险，构成违约。

为统一裁判尺度，司法实践中逐渐形成以下共识：

1.区分政策出台时间：合同签订在限购政策实施前，且买方无购房资格系因新政所致，通常认定为不可归责于双方，可解除合同，互不承担违约责任。

2.审查当事人主观状态：若买方明知无资格仍签约，或存在规避政策行为（如假离婚），则应承担相应责任。

3适用公平原则与情势变更：在合同基础发生根本性变化、继续履行显失公平时，可依据《民法典》第五百三十三条适用情势变更原则，允许变更或解除合同。

四、完善路径：在调控与权利保护之间寻求平衡

为减少社会矛盾，提升政策合法性与可预期性，应从以下方面加以改进：

1.提升政策制定的法治化水平：限购政策应尽量通过地方性法规或政府规章形式发布，明确适用范围、期限与救济途径，避免“朝令夕改”。

2.建立政策过渡机制：新政出台前设置合理缓冲期，对已签约但未完成交易的合同给予例外处理。

3.强化信息披露与风险提示：中介机构应在合同中明确提示政策变动风险，引导当事人理性决策。

4.推动房地产调控从“行政手段”向“市场机制”转型：通过税收、金融、保障性住房等长效机制替代短期行政干预，减少对私权的直接限制。