近年来，随着部分长租公寓企业因资金链断裂而“爆雷”，大量房东与租客陷入权益受损的困境。其中，一个尤为复杂且敏感的问题浮出水面——产权回购。当运营企业倒闭、租赁关系破裂，原本委托企业出租的房东，是否能顺利收回房屋产权？而那些已支付长期租金甚至租金贷的租客，又是否拥有“优先回购权”？

一、“爆雷”背景：托管模式下的产权错位

以“青客公寓”等为代表的长租公寓企业，普遍采用“二房东”模式：与房东签订长期托管协议，支付固定租金，再将房屋转租给租客，从中赚取差价或服务费。在此模式下，房屋产权始终属于房东，但使用权与管理权被企业掌控。一旦企业资金链断裂，无法向房东支付租金，房东依法有权解除合同、收回房屋。

然而，问题在于：房屋已被转租给租客，且租客已支付数年租金或通过租金贷完成支付。此时，房东要求收房，租客拒绝搬离，形成“产权人要房、实际使用人不退”的僵局。

二、产权回购的现实困境

1.房东的产权“有名无实”

尽管房东拥有法律上的产权，但在企业“爆雷”后，往往面临“房在人住、钱未到账”的尴尬。部分企业甚至在拖欠租金后仍对外招租，导致新租客“善意承租”，进一步复杂化产权回收流程。

2.租客主张“已付租金，有权居住”

租客通过租金贷一次性支付全部租金，自认为已履行合同义务，理应居住至租期结束。他们主张：企业违约，应由企业追责，而非由租客承担损失。部分租客甚至提出“谁收房，谁退钱”，要求房东或政府回购其“剩余租期权益”。

3.“回购”诉求缺乏法律依据

严格意义上，租客不拥有房屋产权，无权要求“产权回购”。其与企业的合同关系属于债权关系，应通过民事诉讼追偿损失。但现实中，大量租客为普通上班族，维权成本高、周期长，难以实际追回款项，转而向政府施压，要求“回购”或“安置”。

4.政府介入的边界模糊

为维护社会稳定，部分地方政府在“爆雷”事件中采取临时安置、协调退租、推动资产处置等措施，但并未建立“产权回购”机制。若由政府或房东回购租客的“剩余租期”，将形成“企业违约、公众买单”的道德风险，也不符合法治原则。

三、法律与实践的出路

1.明确责任主体：企业违约，责任自负

长租公寓企业作为合同一方，应独立承担经营风险。房东有权依法解约、收回房屋；租客应向企业追偿损失，必要时通过集体诉讼、破产清算程序维权。

2.推动资产处置与债权清偿

对“爆雷”企业名下的资产（如装修、家具、应收账款）进行评估与拍卖，所得资金用于清偿房东欠租与租客预付款，实现公平受偿。

3.探索“居住权”过渡机制

在特殊情况下，可由政府或第三方机构设立“过渡性居住权”，允许租客在一定期限内继续居住，期间由政府协调企业资产处置，逐步解决纠纷，避免激化矛盾。

4.加强事前监管，防范风险积累

严格监管租金贷资金流向，禁止企业一次性挪用全部租金；

推行租金监管账户，确保租客资金安全；

要求企业公开财务状况，建立风险预警机制。