近年来，一种不同于传统产权交易的“使用权”房屋交易模式悄然兴起，正在重塑部分城市的住房市场格局。这类交易不涉及房屋产权的转移，而是通过长期租赁、使用权转让、合作建房、产权与使用权分离等方式，将房屋的“使用权益”作为商品进行流转。在高房价、限购政策趋严的背景下，使用权交易因其门槛低、灵活性强，吸引了大量刚需群体和投资客的关注，成为房地产市场中一股不可忽视的新势力。

一、什么是“使用权”房屋交易？

“使用权”房屋交易，是指买方或承租方通过支付一定费用，获得房屋在特定期限内的占有、使用、甚至部分收益的权利，但不拥有房屋的产权。常见形式包括：长期租赁权转让：如“十年、二十年租赁权”一次性出售；集体土地或小产权房的“使用权”买卖：在农村集体土地上建设的房屋，无法办理产权证，仅能转让“长期使用权”；开发商或企业自持物业的“使用权”销售：如部分养老地产、长租公寓项目，以“使用权+服务”模式打包出售；共有产权住房中的“使用权”流转：在产权未完全取得前，先行转让使用权益。

这类交易多以“合同”形式约定权利义务，而非通过不动产登记系统完成产权过户。

二、兴起动因：高房价下的“曲线安居”之路

“使用权”交易的兴起，背后是多重社会与经济因素共同作用的结果：

1.高房价挤压刚需

在一线城市，动辄千万的房价让许多中低收入群体望而却步。使用权交易以远低于产权房的价格提供“类产权”居住体验，成为“买不起房”群体的替代选择。

2.限购政策倒逼创新

在严格的限购、限贷政策下，部分人群无法获得购房资格。使用权交易规避了资格限制，实现了“事实居住”，满足了基本居住需求。

3.资产盘活与投资需求

对于房东或开发商而言，将长期使用权一次性出售，可快速回笼资金；对投资者而言，低门槛获取优质地段“使用权”，具备租金收益和升值预期。

4.新型居住理念的兴起

年轻一代对“拥有产权”的执念减弱，更注重居住品质与灵活性，“租购同权”理念逐渐普及，为使用权交易提供了社会基础。

三、法律风险与现实困境

尽管“使用权”交易看似“双赢”，但其法律基础薄弱，潜藏诸多风险：

1.产权与使用权分离，权利不稳定

使用权依附于产权存在。若产权人将房屋抵押、出售或遭遇司法查封，使用权人的居住权可能被剥夺。法院通常优先保护产权人的权利。

2.合同效力存疑

根据《民法典》，租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。一些“永久使用权”“可继承使用权”等承诺，缺乏法律支持，易引发纠纷。

3.无法享受完整公共服务

使用权房屋通常无法落户、无法划入学区，子女教育、医疗等公共服务难以保障，与“产权房”存在本质差异。

4.转手困难，流动性差

使用权交易缺乏统一登记和流转平台，二次转让受限，变现能力弱，易成“沉没资产”。

5.开发商或中介违规操作

部分企业以“使用权”为名，行“非法集资”或“变相售房”之实，一旦资金链断裂，购房者权益难以保障。

四、监管与未来走向

目前，国家尚未出台专门规范“使用权”交易的法律法规，各地政策差异较大。部分城市已开始试点“居住权”制度（《民法典》第十四章），允许通过合同设立“居住权”，经登记后具有物权效力，为使用权交易提供了制度探索方向。

未来，规范使用权交易需从以下方面着手：明确法律地位：推动“居住权”登记制度落地，赋予合法使用权更强保护；加强合同监管：要求使用标准化合同，明确期限、费用、违约责任等；建立信息披露机制：强制披露产权状态、抵押情况、使用限制等关键信息；限制金融化炒作：防止使用权被包装成金融产品，引发系统性风险。