随着虚拟现实（VR）和增强现实（AR）技术在房地产领域的广泛应用，“线上看房”已成为购房者了解房源的重要方式。开发商和中介通过360度全景展示、虚拟样板间、AR实景叠加等方式，为用户带来沉浸式看房体验，极大提升了看房效率。然而，技术便利的背后，也滋生了“VR美化过度”“AR虚构场景”等新型“照骗”现象。当“所见非所得”成为常态，谁该为虚假呈现负责？VR/AR看房的法律边界亟待厘清。

一、VR/AR看房的“美化”与“造假”之别

VR/AR技术本身是中立的工具，其合规性取决于使用方式。合理的技术优化与恶意的虚假宣传之间，存在本质区别：合理优化：如适度调整光线、色彩，去除临时杂物，展示房屋最佳状态，属于行业惯例，通常不构成违法。

虚假“照骗”：则表现为：虚构空间结构：通过VR技术“拉伸”房间尺寸，虚增面积；虚构装修标准：展示高档品牌建材，实际交付为低配或不同品牌；虚构配套设施：AR叠加未建成的园林、会所、学校等，误导购房者；样板间“移花接木”：用非本项目户型制作虚拟样板间，或使用镜像、透视技巧放大空间感。此类行为已超出“合理美化”范畴，构成对房屋真实状况的隐瞒或欺骗。

二、“照骗”行为的法律定性与责任承担

当VR/AR展示内容与实际严重不符，可能触碰多条法律红线：

1.违反《广告法》

根据《广告法》第四条，广告不得含有虚假或引人误解的内容。若VR/AR展示的户型、装修、配套等与实际交付严重不符，构成虚假广告，市场监管部门可责令停止发布、罚款，甚至吊销营业执照。

2.侵犯消费者知情权与选择权

《消费者权益保护法》第八条规定，消费者有权知悉商品真实情况。购房者基于虚假VR内容做出购买决策，属于被误导消费，有权要求退房、赔偿损失。

3.构成合同欺诈

若开发商在销售过程中明确承诺“所见即所得”，但实际交付与VR展示差异巨大，可能构成合同欺诈。购房者可依据《民法典》主张撤销合同，并要求赔偿。

4.开发商与平台的连带责任

开发商作为信息提供方，是第一责任人；

中介或房产平台若未尽审核义务，明知或应知内容虚假仍发布，可能承担连带责任；

技术服务商若参与伪造场景、篡改数据，也可能被追责。

三、司法实践中的认定标准

法院在审理此类纠纷时，通常从以下方面判断是否构成“照骗”：

是否标注“效果图”或“仅为示意”：若未明确提示“非实际交付标准”，易被认定为误导；

差异是否“实质性”：如面积误差超3%、装修品牌完全替换、配套设施根本不存在等；

是否影响购房决策：如购房者因VR展示的“学区房”属性而下单，但实际无学区资格。

典型案例：某购房者通过VR看房购买公寓，VR中展示为精装修、独立阳台、落地窗，实际收房后发现为毛坯、封闭式小窗、无阳台。法院认定开发商构成虚假宣传，判决赔偿装修差价及违约金。

四、如何防范VR/AR“照骗”风险？

1.对开发商与中介：

VR/AR内容应真实反映房屋现状，不得虚构结构、面积或配套；明确标注“效果图”“仅为示意”“实际以交付为准”等提示语；提供实地看房机会，不得以线上看房替代现场查验。

2.对购房者：

理性看待VR/AR展示，不轻信“所见即所得”；要求查看原始户型图、装修标准清单、规划许可证等书面材料；保留VR截图、宣传页面、沟通记录等证据，便于维权。

3.对平台与监管：

房产平台应建立VR内容审核机制，对明显失实内容下架处理；住建、市场监管部门应出台VR/AR看房合规指引，明确“美化”边界；推动建立“虚拟看房信息披露标准”，要求标注技术处理说明。