在当前房地产市场调控政策持续深化的背景下，购房资格限制与贷款审批门槛成为影响房屋买卖交易能否顺利进行的关键因素。许多购房者在支付定金、签订合同后，却因不具备购房资格或贷款未获批准而无法继续履约，由此引发的违约责任纠纷屡见不鲜。如何准确界定责任归属，合理承担法律后果，是买卖双方必须正视的重要问题。

一、购房资格不符：谁之过？谁担责？

购房资格通常由地方政府根据户籍、社保缴纳年限、婚姻状况等条件设定。若买方在签订合同时不具备购房资格，或在后续流程中因政策变动失去资格，是否构成违约，需分情况判断：

1.买方明知无资格仍签约：承担违约责任

若买方在签订合同时已知或应知自身不符合购房政策（如非本地户籍且社保未满年限），仍执意签约，属于主观过错，应承担违约责任。根据合同约定，可能需支付违约金、赔偿卖方损失，定金亦不予退还。

2.政策突变导致资格丧失：可主张免责

若合同签订后，政府出台新的限购政策，导致买方突然失去购房资格，此属“不可归责于双方的事由”，符合《民法典》第五百三十三条规定的“情势变更”情形。此时，买方有权请求解除合同，双方互不承担违约责任，卖方应退还定金及已付款项。

3.卖方或中介未尽告知义务：责任可能转移

若卖方或中介明知买方无资格，仍诱导其签约，或未履行政策告知义务，可能被认定为存在过错，需承担相应责任，买方或可主张减轻或免除违约责任。

二、贷款审批失败：责任如何划分？

贷款审批失败是购房交易中最常见的履约障碍之一。其责任归属，关键在于失败原因是否可归责于买方。

1.因买方自身原因导致贷款失败：承担违约责任

信用记录不良（如逾期、失信被执行人）；提供虚假收入证明或资料不实；负债过高，还款能力不足；涉及诉讼或资产被查封。上述情形均属买方自身过错，构成违约。根据合同约定，买方可能需支付违约金（常见为总房款的10%20%），卖方有权解除合同并扣除违约金后退还剩余款项。

2.因银行或政策原因导致贷款失败：可免责或协商解决

银行审批流程延误或内部失误；政策调整（如房贷额度收紧、停贷）；银行对贷款材料审核不严或误判。此类情形非买方所能控制，属于“不可归责于双方的原因”。依据司法实践，双方可协商解除合同，卖方退还已付款项，互不承担违约责任。若合同中无明确约定，法院通常会依据公平原则处理。

3.因卖方或开发商原因导致贷款失败：卖方担责

二手房交易中，因房屋产权瑕疵（如房龄过长、产权不清）；开发商未取得预售许可证或提交资料有误，影响按揭办理。此类情况应由责任方承担违约责任，买方可要求解除合同、退还房款及利息，甚至主张赔偿损失。

三、合同约定是关键：明确条款，防范风险

违约责任的最终承担，往往以合同约定为首要依据。因此，签订合同时应特别注意以下条款：

明确贷款失败的处理方式：是否允许延期、是否需一次性补足房款、是否可解除合同；约定违约金计算标准：避免过高或模糊条款；设定“贷款失败免责”情形：如因政策调整或银行原因导致，可协商解约；保留证据意识：保存贷款申请材料、银行拒贷通知、信用报告等，以备维权。

四、应对建议：理性应对，依法维权

1.事前审查：签约前核实自身购房资格与贷款条件，避免“冲动签约”；

2.协商优先：贷款或资格出现问题时，及时与卖方沟通，争取延期或变更付款方式；

3.善用法律途径：协商无果时，可依据合同与法律规定，通过调解、诉讼等方式维权；

4.咨询专业律师：复杂案件中，律师可协助分析合同效力、责任归属与赔偿方案。