在传统二手房交易中，卖方必须先还清银行贷款、解除房屋抵押，才能办理过户手续。这一过程不仅耗时耗力，还需筹措“过桥资金”，成本高昂，成为长期困扰买卖双方的“交易堵点”。如今，随着“带押过户”新模式在全国多地落地推行，这一难题正迎来系统性破解。

一、什么是“带押过户”？

“带押过户”是指在房屋已设立抵押权的情况下，无需提前归还贷款、注销抵押登记，即可完成房屋所有权转移、新抵押权设立及新贷款发放等手续，实现不动产登记与抵押贷款的无缝衔接。这一政策的法律依据源自《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”这为“带押过户”提供了坚实的法律基础，改变了过去“先解押、再过户”的固有模式。

二、三大创新模式，因地制宜推进

目前，各地在实践中探索出三种主流“带押过户”办理模式，灵活适应不同地区和银行的操作需求：

1.新旧抵押权组合模式

通过“借新贷还旧贷”无缝衔接，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押首次登记与旧抵押注销登记。如成都、武汉等地采用此模式，实现“一次申请、同步办结”。

2.新旧抵押权分段模式

先完成房屋转移登记和新抵押设立，待卖方贷款结清后再注销旧抵押。适用于跨行交易较多的城市，如深圳、重庆、济南等，流程更灵活。

3.抵押权变更模式

通过变更原抵押合同，将抵押人由卖方变更为买方，实现产权与抵押权的同步转移。广州、青岛等地采用此方式，手续更简化，但对银行协同要求较高。

三、新模式带来哪些红利？

1.大幅降低交易成本

卖方无需筹措“过桥资金”，节省数万元甚至更高的融资利息和担保费用。

2.显著缩短交易周期

传统流程需1530天，而“带押过户”可压缩至510个工作日内完成，部分地区已实现“2个工作日办结”。

3.提升交易安全性

资金通过监管账户闭环流转，买方贷款优先偿还卖方旧贷，避免资金挪用风险，保障各方权益。

4.促进房地产市场流通

降低交易门槛，激活“卖旧买新”链条，助力房地产市场良性循环。

四、推行现状与未来展望

截至目前，全国已有15个省份、100多个地市开展“带押过户”业务，天津、浙江、江苏、山东、福建等地已全面推广。北京、上海等一线城市也相继出台政策，明确支持跨行办理，提升便民利企服务水平。

尽管成效显著，但“带押过户”仍面临挑战：部分地区银行系统未打通，跨行协作难；个别城市尚未开放组合贷、公积金贷款的“带押过户”；公众认知度不高，部分中介和买家仍持观望态度。

未来，随着不动产登记系统与金融系统的深度协同，“带押过户”有望实现全国范围、全类型不动产、全金融机构的全覆盖，真正成为二手房交易的“标准动作”。