在房地产市场中，设有抵押权的房屋（俗称“抵押房”）的交易并不少见。这类房屋通常因业主贷款购房、企业融资或债务担保等原因，已在不动产登记机构设定了抵押权，抵押权人多为银行或其他金融机构。由于价格可能低于市场价，部分购房者对抵押房“心动”，但若不了解其背后的法律风险与操作规则，极易陷入“房财两空”的困境。

一、什么是抵押房？抵押权如何影响交易？

抵押房，是指房屋所有权人（抵押人）为担保债务履行，将其房屋抵押给债权人（抵押权人），并在不动产登记中心办理抵押登记的房产。虽然房屋仍归抵押人所有，但其处分权受到法律限制。

根据《民法典》第四百零六条规定：抵押房可以买卖，但房屋上的抵押权不因转让而消灭；买方取得的是“带有抵押负担”的房屋，原抵押权继续存在；抵押权人仍有权在债务人不还款时，依法拍卖、变卖该房屋优先受偿。

二、抵押房交易的常见模式

1.先解押，再过户（最安全）

卖方用自有资金或买方首付款偿还贷款，解除抵押登记后，再办理过户。这是最稳妥的交易方式，买方风险最小。

2.带押过户（新兴模式）

在部分城市（如深圳、上海、北京等）已推行“带押过户”政策，允许在不解除原抵押的情况下，直接办理过户和新贷款。新抵押权设立后，原贷款由新资金偿还。该模式提升了交易效率，降低了“过桥资金”压力。

3.买方承接抵押（高风险）

买方直接承接原抵押贷款，继续向银行还款。此方式极少见，通常需银行同意，且对买方资质要求高，风险极大。

三、抵押房交易的五大风险

1.抵押权未解除，房屋可能被拍卖

若卖方未还清贷款，抵押权人有权依法行使抵押权。即使房屋已过户，买方仍可能面临房屋被拍卖的风险。

2.卖方违约或债务复杂，导致交易失败

卖方可能因其他债务问题，导致房屋被法院查封，或原抵押银行不同意转让，造成交易无法完成。

3.“带押过户”操作复杂，政策尚未全国统一

各地政策差异大，部分城市尚未开通，银行配合度不一，流程繁琐，易生纠纷。

4.买方承担隐性债务风险

若房屋存在多次抵押或隐形债务，买方可能在不知情的情况下承担额外责任。

5.产权过户与资金安全难以保障

买方支付房款后，若卖方不配合解押或挪用资金，可能导致“钱房两空”。

四、如何安全交易抵押房？五大建议

1.核实抵押状态

通过不动产登记中心查询房屋抵押信息，确认抵押权人、债务金额、是否被查封等。

2.优先选择“先解押后过户”

确保抵押权解除后再办理产权转移，最大程度规避风险。

3.使用资金监管账户

买方将房款存入第三方资金监管账户，待过户完成、抵押解除后再释放给卖方。

4.要求卖方提供还款凭证与银行同意函

特别是涉及“带押过户”时，必须取得原贷款银行的书面同意。

5.签订详细合同，明确违约责任

合同中应约定解押时间、过户条件、违约金比例等，保障自身权益。