【基本案情】

邱某与隋某乙原系夫妻，育有一子隋某甲。1995年，邱某、隋某乙及隋某甲将户口迁出北京市门头沟区某镇某村。位于该村4区的一处房屋（原登记在隋某乙名下）系邱某与隋某乙婚姻关系存续期间的共同财产。2003年10月，邱某起诉离婚，法院生效判决确认该房屋归邱某所有。隋某乙于2005年3月去世。2024年8月，邱某与隋某甲签订《房产赠与合同》，约定将上述房屋赠与隋某甲。后邱某获悉，因房屋性质为农村宅基地上房屋，而隋某甲户口早已迁出该村、非本集体经济组织成员，赠与行为违反法律强制性规定，应属无效。邱某遂起诉，请求确认《房产赠与合同》无效，并要求隋某甲协助办理房屋产权变更登记手续（房屋坐落登记存在笔误，经村委会及不动产登记部门核实确认）。隋某甲对起诉事实无异议。法院经审理认为，邱某通过离婚析产合法取得房屋所有权；隋某甲非本集体经济组织成员，赠与合同因违反宅基地管理规定而无效；但邱某办理产权变更登记系对既有权利的确认，不违反“一户一宅”原则，不动产登记部门亦认可其符合办理条件，判决确认赠与合同无效，隋某甲协助办理产权变更登记。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系农村宅基地上房屋赠与合同效力确认及离婚析产过户纠纷，核心争议在于非本集体经济组织成员能否受赠农村房屋以及离婚析产取得房屋后的过户问题。首先，根据《土地管理法》第六十二条及相关政策规定，农村宅基地使用权与集体经济组织成员身份紧密关联，非本集体经济组织成员不得通过受赠方式取得宅基地使用权。隋某甲户口早已迁出该村，并非本集体经济组织成员，邱某将其名下房屋赠与隋某甲，实质上构成向集体组织以外的人转移宅基地使用权，该行为违反法律强制性规定，赠与合同应属无效。其次，邱某通过生效离婚判决取得房屋所有权，系对婚姻存续期间共有财产的分割确认，其办理产权变更登记系将登记权利人由原配偶变更为实际权利人，并非向集体组织以外的新增主体转移宅基地使用权，不违反“一户一宅”原则。不动产登记部门亦明确函复认可其符合办理转移登记条件。本案提示，农村宅基地上房屋的赠与、买卖等处分行为，受赠人或买受人须具备本集体经济组织成员身份，否则合同无效；但离婚析产取得的房屋所有权，权利人可依法办理产权变更登记。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反强制性规定的民事法律行为无效），《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（宅基地使用权的取得与管理），以及《不动产登记暂行条例》第十四条（不动产登记申请条件）。依据上述规定，案涉赠与合同因受赠人非本集体经济组织成员而无效；但邱某通过离婚析产取得房屋所有权，办理产权变更登记系对既有权利的确认，不动产登记部门亦确认其符合条件，法院据此支持其过户请求。