【基本案情】

2023年3月，吕某乙与李某甲签订《房屋买卖定金合同》，约定吕某乙将位于北京市丰台区某小区的一套定向安置房（建筑面积82.24㎡，房屋性质为“三定三限三结合”，五年内不得上市交易）以88万元出售给李某甲。签约当日，李某甲支付定金6万元。同年4月，双方签订《房屋买卖合同》及《关于房屋交付的另行约定》，约定李某甲再付62万元房款（已支付），余款于交房及过户时付清，吕某乙应于2024年8月30日前交付房屋。后李某甲发现该房屋已被他人占有使用，吕某乙存在“一房多卖”情形，遂报警。公安机关以吕某乙涉嫌合同诈骗立案侦查，后因吕某乙于2025年12月死亡而撤销案件。吕某乙之妻王某甲（婚后无子女）及其子吕某丙（与前妻所生）系其法定继承人。李某甲起诉要求解除合同，并请求王某甲、吕某丙在继承遗产范围内返还购房款68万元、支付违约金88万元及利息等。法院经审理认为，案涉房屋系政策性定向安置房，五年内不得上市交易，合同在法律上不能履行，应予解除；吕某乙存在违约行为，但李某甲明知房屋性质仍购买，应自担部分风险；酌定违约金10万元足以弥补损失，利息不再支持；王某甲主张放弃继承但未提供充分证据，不予采信；判令王某甲、吕某丙在继承吕某乙遗产实际价值范围内返还购房款68万元并支付违约金10万元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系因买卖政策性定向安置房引发的合同纠纷，涉及合同效力认定、违约责任的承担及继承人债务清偿等法律问题。首先，关于合同效力，案涉房屋为“三定三限三结合”定向安置房，依政策规定自取得产权证或契税完税凭证之日起五年内不得上市交易。双方买卖时该房屋尚未满足上市条件，合同在法律上构成履行不能，李某甲有权要求解除合同。其次，关于违约金的认定，吕某乙“一房多卖”的行为构成违约，但李某甲在明知房屋性质及交易限制的情况下仍购买，自身亦存在过错，法院依据过错相抵原则酌定违约金10万元，处理合理。再次，关于继承人责任，吕某乙死亡后，其继承人应在继承遗产实际价值范围内承担债务清偿责任。王某甲虽主张放弃继承，但未提供充分证据，法院未予采信。本案提示，购买政策性住房应充分了解上市交易条件，未达条件的房屋买卖合同存在履行不能的风险；卖方去世后，买受人可向继承人在遗产范围内主张权利。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（合同法定解除）、第五百六十六条（合同解除法律后果）、第五百八十条（履行不能）、第五百八十四条（损失赔偿）、第五百九十二条（双方过错）、第一千一百六十一条（继承人债务清偿），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条（缺席判决）。依据上述规定，案涉房屋因政策限制无法上市交易，合同目的不能实现，李某甲有权解除合同；吕某乙违约应承担赔偿责任，但李某甲自身亦有过错，违约金酌减；继承人应在继承遗产范围内承担债务清偿责任。法院据此作出判决。