一、基本案情

原、被告为同村村民，双方早年签订农村房屋买卖协议，原告依约支付房款、受让占有案涉房屋及宅基地。后经多轮诉讼查明，案涉宅基地及房屋实际归案外第三人所有，被告签约售房属于无权处分。生效判决判令原告向第三人返还宅基地，导致案涉房屋买卖合同目的彻底无法实现。原告遂起诉要求被告返还剩余购房款、承担律师费及可得利益损失。法院认定双方均存在过错，结合过错比例，判令被告承担主要违约责任。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为无权处分引发第三人原因违约的，买卖双方按过错比例分担损失，买受人可主张宅基地区位补偿价对应的可得利益损失。被告明知房屋、宅基地归属他人仍擅自出售，是合同无法履行的主要过错方；原告购房时未审慎核查权属，存在次要过错。律师费无合同约定，依法不予支持。即便涉案土地未实际拆迁，宅基地区位补偿价值属于农村房屋合法流转的可预期利益，法院可结合地块区位、面积、当地补偿标准酌情核定损失金额，按过错比例判令违约方赔付。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依约全面履行合同义务，违约方需承担对应违约责任。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人违约造成对方损失的，赔偿范围包括违约造成的实际损失与合同履行后可获得的可得利益，损失数额需公平合理、贴合实际。

3.《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：当事人因第三人原因造成违约的，仍应向合同相对方承担违约责任，责任划分依据双方过错程度确定。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自身诉讼主张负有举证义务，无合同依据、事实依据的诉求，依法不予支持。