一、基本案情

非村集体成员的原告与涉案项目房企签订《房屋租赁协议》，约定原告以78万元全款长期承租村集体宅基地上房屋，协议约定长期使用、享有拆迁补偿权益，实质是以租代售。原告全额支付款项后，发现涉案宅基地房屋无法办理过户登记，遂诉至法院，主张案涉协议系变相买卖宅基地，违反法律强制性规定，请求确认协议无效、退还购房款及利息。房企辩称协议为合法租赁关系、交易系双方真实意思表示，要求驳回原告诉求。法院审理认定案涉协议名为租赁实为买卖，依法确认协议无效并双向返还财产。

二、律师评议

本案核心裁判规则为以超长期租赁、一次性全款付租、赋予物权权益的方式变相买卖农村宅基地房屋，因违反法律强制性规定，依法认定合同无效。宅基地使用权具有专属集体经济组织成员的身份属性，严禁向非集体成员流转。房企作为专业机构，刻意以租赁形式规避宅基地流转禁令，存在主要过错；原告未尽审慎审查义务，明知自身非集体成员仍交易，存在次要过错。合同无效后适用双向返还原则，双方占有使用费与资金占用费相互抵销，法院据此驳回原告利息诉求，裁判兼顾公平与诚信原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本集体经济组织成员使用，向外部人员变相流转的交易行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。案涉协议约定长期租赁，突破法定最长租期，不符合租赁法律特征。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受损失，各方都有过错的，各自承担相应责任。

4.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，不得违规对外流转。