一、基本案情

原告为外村人员，并非涉案宅基地所属集体经济组织成员。2017年，原告与房企签订《房屋租赁协议》，以一次性全款67万元的方式，长期受让村内宅基地房屋使用权，协议约定长期使用、享有拆迁补偿、固定价款不调整等物权性权利，实质是以租赁名义变相买卖宅基地房屋。原告全款支付费用后，发现涉案房屋无法办理权属过户，交易目的无法实现，遂诉至法院，请求确认协议无效、退还款项并支付资金占用利息。房企主张双方系合法租赁关系，交易真实有效，不同意原告诉请。

二、律师评议

本案核心裁判要点为以超长期租赁、一次性全款支付、赋予物权权益的方式变相流转农村宅基地房屋，因违反法律强制性规定，协议整体无效。宅基地使用权具有严格的集体身份专属属性，禁止向非集体成员流转。房企作为专业主体，刻意设计以租代售模式规避法律禁令，存在明显过错；原告未尽审慎审查义务，明知自身不符合交易主体资格仍参与交易，亦存在过错。合同无效后适用双向返还原则，双方房屋占有使用费与款项资金占用费相互抵销，法院据此驳回原告利息主张，合理平衡双方过错与责任。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本集体经济组织成员使用，向外部人员变相流转的交易行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案协议约定长期租赁，不符合合法租赁的法律特征，属于规避法律的虚伪交易。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；各方都有过错的，各自承担相应的责任。

4.《中华人民共和国土地管理法》第九条：农村宅基地属于农民集体所有，使用权由本集体经济组织成员专属享有，严禁违规对外流转。