一、基本案情

购房夫妻二人共同签署共有产权住房预售合同及补充协议，足额支付房屋首付款，并办理组合按揭贷款，按期偿还房贷，无违约行为。后女方因意外事故离世，其近亲属自愿放弃房屋继承权。男方独自承担家庭抚养、赡养开支，加之自身身体伤残，家庭收入大幅锐减，无力继续偿还长期房贷，合同履行陷入实质僵局。男方多次与房企协商解约无果后诉至法院，请求解除购房合同及配套商业、公积金贷款合同，并要求退还已付购房款项。

二、律师评议

本案为商品房买卖纠纷中情势变更原则适用的典型判例，突破了单纯契约严守的裁判思维。购房者无主观违约恶意，配偶意外离世属于不可预见的客观变故，直接导致家庭履约能力彻底丧失，继续履行合同将严重影响当事人基本生活，明显有违公平原则。法院认定购房合同及依附的贷款合同履行基础灭失，依法支持合同解除诉求。同时兼顾契约精神，判令购房者承担合同约定违约金，已还贷款利息由个人自行承担，实现了民生保障与交易秩序的平衡。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。