一、基本案情

购房者与房产经纪公司签订居间服务合同，约定由经纪公司提供房屋买卖居间服务。合同格式条款约定中介费按房屋成交价2.2%计算，经纪公司据此主张高额中介费及违约金。交易过程中，经纪公司经办员工利用职务便利，以代收中介费、保证金为由，骗取购房者大额款项，后因涉嫌诈骗罪被刑事处罚。经查，经纪公司存在门店公示费率与合同费率不符、未提示说明格式条款、员工履职监管缺位等问题，且曾口头认可两万余元的中介费标准。房屋交易虽已完成过户交割，但法院最终驳回经纪公司全部诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点：房产中介公司未尽格式条款提示说明义务、员工履职监管失职，存在重大服务过错的，无权向购房者主张高额居间服务费及违约金。案涉居间合同为制式线上合同，中介公司未对高额费率条款履行法定提示、解释义务，该条款不能约束购房者。

同时，中介员工利用职务身份实施诈骗，根源在于公司内部监管漏洞、用人及风控机制缺失，导致购房者遭受财产损失。且公司实际沟通中认可低额中介费标准，其事后依据格式合同主张高额费用，违背诚实信用原则。购房者已按双方口头约定支付对应费用，中介公司存在过错，无权再主张费用及违约金。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款提供方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

2.《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介人存在服务过错、未尽合理履职义务的，无权主张全部或部分报酬。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。