一、基本案情

2010 年，某企业与属地基层行政单位签订《土地租赁及地上物购买合同》，约定租期 23 年，企业一次性支付 660 万元，取得案涉土地使用权及原有厂房、附属设施所有权。企业接收后对厂房进行装修改造，并新建约 2 万平方米厂房，用于仓储物流经营。2023 年，自然资源部门以案涉土地未办理农用地转用审批手续、建筑无规划手续为由，责令整改。企业起诉要求确认合同整体无效、返还款项并赔偿装修改造损失。法院审理认为，合同兼具土地租赁与地上物买卖关系，其中 20 年以内租期有效，超过 20 年部分无效；合同因用地审批手续问题无法继续履行，予以解除，并根据双方过错比例判决返还剩余租期租金、赔偿地上物损失。

二、律师评议

本案核心裁判要点：土地租赁合同期限超过 20 年的，超过部分依法无效；合同部分无效不影响其他有效部分的，其他部分仍可继续按有效处理。 同时，因用地审批、规划手续不完善导致合同解除的，法院会结合合同约定、双方过错、建筑形成原因及土地使用情况，综合认定损失赔偿比例。

本案中，出租方作为基层行政单位，未完善用地及建设审批手续，且合同中约定协助办理相关手续，对合同解除及地上物损失负有主要责任；承租方在签订合同时未尽到充分审查义务，后续建设过程中亦未完善审批手续，应承担次要责任。法院并未简单认定合同全部无效，而是从历史成因、土地规划用途、建筑现状及合同整体性出发，认定租赁超过 20 年部分无效，并判决解除合同、返还剩余租金、按过错赔偿地上物损失，较为符合案件实际情况。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

4.《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。