一、基本案情

2009年，两名购房者先后与某房企签订三份房屋买卖合同，全款购置三套涉案房产，累计支付购房款618096元，付款后房企始终未交付房屋。经查，涉案楼盘未办理合法开发手续，房企自始至终未取得商品房预售许可资质，案涉房屋交易违反法律强制性规定。诉讼中，房企认可合同无效，但对购房款总额、利息赔付提出异议，主张购房款存在金额误差、利息诉求超诉讼时效，且双方均有过错，不应承担利息损失。双方争议无法协商一致，购房者诉至法院维权。

二、律师评议

本案核心裁判要点：开发商未取得商品房预售许可证明的房屋买卖合同依法无效，过错方开发商需全额返还购房款，并赔偿购房者全部资金占用利息损失。法院结合合同、收据及同户型房屋价款，以高度盖然性标准确认涉案房屋真实购房总额，驳回房企房款金额异议。

房企无证违规售房是合同无效的唯一核心过错，其提出的诉讼时效抗辩、过错分担、仅退本金不退利息的主张，均无事实及法律依据。合同无效后，房企长期占用购房者资金造成实际经济损失，法院支持分段计息规则，完整保护购房者多年资金占用权益，明确无证售房的房企需承担全部违约过错责任。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，各自承担相应责任。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释规定。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能需承担不利法律后果。