一、基本案情

2009年，两名购房者先后与某房企签订三份房屋买卖合同，全款支付三套房屋购房款，合计618096元。购房者付款后，房企始终未交付房屋。经查，案涉楼盘未办理合法开发手续，房企至今未取得商品房预售许可资质，案涉房屋属于违规销售房产。双方就合同无效后的退款事宜产生纠纷，房企辩称房款金额存在误差、原告诉请超诉讼时效，且双方均存在过错，不应承担利息损失。购房者诉至法院，请求确认合同无效，判令房企全额返还购房款并赔偿长期资金占用利息损失。

二、律师评议

本案核心裁判要点：开发商未取得商品房预售许可证明签订的房屋买卖合同，因违反法律强制性规定自始无效，合同无效后需全额返还购房款，并赔偿购房者资金占用利息损失。法院结合合同、收据及同户型房屋价款，以高度盖然性标准依法确认涉案房屋真实购房金额，驳回房企金额异议。

房企违规无证售房系合同无效的根本过错方，其主张诉讼时效抗辩、双方分担过错、仅退房款不退利息的理由均无法律依据。同时，合同无效后的财产返还及损失赔偿请求，不受普通诉讼时效约束，购房者主张自付款之日起计算利息，符合公平原则及法律规定，法院依法全额支持原告诉请。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。