一、基本案情

购房者夫妇早年与房产开发企业签订三份房屋买卖合同，全款购入三套涉案房屋，足额支付购房款项。经查，该开发企业未取得案涉楼盘合法开发手续及商品房预售许可，案涉房屋属于违规小产权房，双方签订的购房合同因违反法律强制性规定归于无效。合同签订多年，开发企业始终未交付房屋，也未退还购房款。购房者诉至法院，请求确认合同无效，并要求开发商返还全部购房本金及长期资金占用利息。开发商辩称房款金额存争议、利息主张超时效且双方均有过错，拒绝全额赔付。

二、律师评议

本案核心裁判要点：房地产开发企业未取得商品房预售许可证明签订的购房合同依法无效，合同无效后开发商长期占用购房资金的，需全额返还购房本金，并依法赔偿购房者资金占用产生的利息损失，不得以双方存在过错、诉讼时效为由免责。本案中，案涉房屋无合法开发及预售手续，合同自始无效。法院结合同户型房屋价格、合同及收据记载，以高度盖然性标准确认涉案房屋真实购房金额。

开发商作为专业房产开发主体，明知项目手续缺失仍对外售房，系合同无效的主要过错方。其长期占用购房者大额资金未交付房屋、未退还房款，造成购房者实际经济损失。购房者主张资金占用利息合法合理，法院依法支持分段计息方式，充分填补购房者损失，否定了开发商减免利息、时效抗辩的不合理主张，规范违规售房行为。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，起诉前仍未取得许可的，合同确定无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，各自承担相应责任。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释规定。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，人民法院可结合高度盖然性规则依法认定案件事实。