一、基本案情

融资机构对房地产企业享有合法债权，房企以在建房产提供抵押并完成登记，后续因债务未清偿进入执行程序，法院依法查封涉案房产。案外人主张其在查封前已与房企签订房屋认购协议、全额支付购房款并合法占有房屋，据此提出执行异议，法院裁定中止执行。申请执行人不服提起执行异议之诉。案外人举证存在前后陈述矛盾、票据时间造假、占有证据残缺等问题，无法证实真实购房及查封前合法占有事实，一、二审法院最终认定其不具备排除强制执行的法定条件。

二、律师评议

本案核心裁判要点：案外人依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除强制执行，需同时满足查封前存在合法有效买卖合同、已合法占有房屋、足额支付购房款、非自身原因未过户四项要件，举证存在重大瑕疵、交易真实性存疑的，依法不能排除执行。本案中，案外人款项性质不明、金额与房款不符，一审陈述现金付款、二审提交转账凭证，前后矛盾。

同时，入户、缴费票据存在查封后补开、连号造假情形，物业入驻时间晚于其主张的入户时间，无充分证据证明查封前合法占有。法院严格审查证据真实性、连贯性与合理性，认定不满足法定排除执行要件，明确了执行异议审查的实质标准，杜绝以虚假房屋买卖、以房抵债规避强制执行的情形。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人排除强制执行需同时满足查封前订立合法书面合同、查封前合法占有不动产、支付全部价款、非自身原因未过户四项法定要件，缺一不可。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：认购协议认定为正式商品房买卖合同，需具备合同主要条款且出卖人已收受购房款，证据不足、款项性质不明的，不能认定成立合法有效的房屋买卖关系。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼当事人应当遵循诚实信用原则，虚假陈述、伪造证据的，其主张依法不予采信。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：案外人不享有足以排除强制执行民事权益的，人民法院应当判决准许对执行标的继续执行。