一、基本案情

某投资基金对某房企享有合法金融债权，房企以在建住宅及土地使用权设立抵押并完成登记。债务到期未清偿，法院依申请查封涉案抵押房屋。案外人主张其早在查封前已向房企支付预付款、签订房屋认购协议，且以剩余房款抵顶入户费用、实际占有房屋，据此提出执行异议，法院裁定中止执行。申请执行人不服提起执行异议之诉。经查，案外人付款凭证、入户票据存在连号补开情形，水电、供热登记信息均形成于查封之后，举证存在重大瑕疵，无法证实真实交易及在先合法占有，一、二审法院最终准许对涉案房屋继续执行。

二、律师评议

本案核心裁判要点：案外人依据执行异议复议规定第二十八条排除强制执行，需同时满足查封前存在合法有效买卖合同、足额付款、合法占有房屋、非自身原因未过户四项要件，证据存在造假、矛盾、缺失瑕疵，无法印证真实交易的，依法不享有排除执行权益。本案中，案外人大额款项标注为房屋及车位预付款，未对应涉案房屋，无专属购房合同佐证交易指向。

同时，入户、缴费票据存在批量连号补开特征，物业、证人证言相互矛盾，房屋权属及缴费登记均在查封后变更，无法证实查封前合法占有。法院严格审查证据真实性与关联性，区分以房抵债、虚假交易与真实购房行为，明确仅有认购协议、瑕疵票据不足以排除抵押债权的强制执行效力，统一了同类执行异议案件的证据审查标准。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人排除强制执行须同时满足四项法定要件，缺一不可，证据不足、事实存疑的，不得排除执行。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：认购协议认定为正式商品房买卖合同，需具备法定主要条款且出卖人实际收受对应购房款，款项指向不明、无完整交易佐证的，不成立合法有效的房屋买卖关系。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼主体应当恪守诚实信用原则，虚构交易、补造瑕疵证据、虚假陈述的，其诉讼主张依法不予采信。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：案外人不享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应当判决准许继续执行涉案标的。