一、基本案情

某投资基金向房地产企业发放大额委托贷款，房企以在建住宅及土地使用权提供抵押并完成抵押登记。债务到期未清偿，法院依法查封包含涉案房屋在内的多套抵押房产。案外人主张其早在查封前已预付房款、签订房屋认购协议，通过剩余房款抵顶入户费用实际占有房屋，据此提出执行异议，法院裁定中止执行。申请执行人不服提起执行异议之诉。经查，案外人付款指向模糊、入户票据存在批量连号补开情形，水电、供热登记信息无法印证查封前占有事实，举证存在重大瑕疵，一、二审法院最终认定其不具备排除强制执行的法定条件，准许继续执行涉案房屋。

二、律师评议

本案核心裁判要点：执行异议之诉中，案外人主张排除强制执行，需举证证明同时满足查封前成立合法买卖关系、足额支付对应房款、合法占有房屋、非自身原因未过户四项要件，证据存在瑕疵、前后矛盾、无法形成完整证据链的，依法不予支持。本案中，案外人早年大额款项标注为房、车位预付款，未明确对应涉案房屋，无专属交易合同佐证。

同时，入户缴费票据存在集中补开、连号造假特征，物业及证人证言相互矛盾，房屋公用设施登记记录无法证实查封前实际占有。法院严格恪守证据实质审查标准，区分真实购房与以房抵债、虚假交易，明确瑕疵证据不足以对抗合法有效的抵押优先权，有效遏制当事人恶意串通规避执行的行为，统一同类执行异议案件裁判尺度。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人排除强制执行需同时满足查封前订立合法有效书面合同、查封前合法占有不动产、支付全部购房价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四项要件，缺一不可。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房认购协议认定为正式买卖合同，需具备法定主要内容且出卖人实际收受对应购房款，款项指向不明、交易证据残缺的，不成立合法有效的房屋买卖关系。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼当事人应当遵循诚实信用原则，虚构交易事实、提交瑕疵虚假证据的，其诉讼主张依法不予采信。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：案外人不享有足以排除强制执行民事权益的，人民法院应当判决准许申请执行人继续执行涉案标的。