一、基本案情

原、被告签订存量房买卖合同及补充协议，约定原告购置被告名下住宅房屋，原告依约支付购房定金20万元。合同已载明案涉房屋存在结构改造、违建及查封情形，但被告仅告知原告顶楼附属设施为违建，未主动告知室内客厅亦属于违建。后续执法部门拆除全部违建，原告发现房屋违建范围与被告告知内容不符，认为被告刻意隐瞒事实构成欺诈，诉请撤销合同、返还定金并赔付资金占用损失。被告抗辩原告看房及签约时已知悉房屋状况，无权主张解约退款，并反诉要求原告承担违约金。

二、律师评议

本案核心裁判要点：二手房买卖合同已书面载明房屋存在违建瑕疵，买受人经实地看房、审慎核查后签约，卖方未细化告知全部违建点位，不足以构成法律上的欺诈，合同合法有效；但合同客观已无法继续履行，结合卖方未完全尽如实告知义务的过错，法院可判令卖方返还购房定金。欺诈的成立需满足故意隐瞒、虚构事实、致使相对人陷入错误意思表示的完整要件。

本案中书面合同已公示违建情形，原告作为完全民事行为能力人，购置大额房产负有审慎查验义务，仅凭卖方未细化告知全部违建点位，无法认定存在欺诈，故合同不予撤销。但考虑到案涉违建全部拆除、交易目的无法实现，且卖方确实存在告知不完整的过错，为一次性化解纠纷，法院酌定卖方全额返还定金，同时驳回原告资金占用损失诉求，平衡了交易安全与双方过错责任。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销民事法律行为。本案不满足欺诈构成要件，涉案合同不予撤销。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。卖方存在告知瑕疵的履约不足，需承担对应过错责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金返还与罚则适用需结合双方过错、合同履行状态综合判定。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供充分证据证明欺诈事实成立的，应当承担举证不能的不利后果。