一、基本案情

债务人因民间借贷纠纷被法院判决承担四百余万返还义务，终审判决生效后，债务人拒不履行给付义务。为规避执行、转移名下财产，债务人与他人私下订立真实房价七十万元的房屋买卖合同，同时在不动产登记机关另行签署成交价仅一百元的制式存量房合同用于过户。交易房款全部由买受人子女垫付，交易流程、资金存入、房屋交付、实际居住均不符合正常市场交易习惯。债权人发现后诉至法院，请求确认备案低价合同无效、恢复房屋原有登记状态。

二、律师评议

本案核心裁判要点：交易双方为规避债务、简化过户流程签订价款悬殊的阴阳合同，备案低价合同属于典型通谋虚伪意思表示，依法直接无效；真实交易外观反常、有转移财产规避执行嫌疑的，不影响虚伪备案合同的效力否定认定。阴阳合同中，对外公示的低价合同并非双方真实合意，仅为过户、资金监管的形式工具，不具备真实交易意思。

本案交易存在熟人仓促交易、无定金前置、过户即放款、买受人长期不入住、大额房款临时现金存入等多处反常疑点，结合债务人处于债务履行期的特殊背景，足以认定双方不存在真实房屋买卖意图。法院依法否定备案合同效力、判令恢复产权登记，有效遏制了被执行人恶意转移财产、规避法院执行的行为，维护债权人合法权益与司法执行秩序。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假意思表示隐藏的真实民事法律行为，需另行依法判定效力。本案备案百元价款合同属于虚伪意思表示，自始无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：无效的民事法律行为自始没有法律约束力。案涉备案合同不产生合法交易及物权变动效力。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案据此判令房屋恢复原登记状态。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己的抗辩主张负有举证义务，交易双方无法对反常交易细节作出合理解释，应承担不利法律后果。