一、基本案情

本村村民与同村宅基地使用权人早年达成口头房屋买卖合意，约定以己方为对方新建两间房屋作为对价，受让对方名下宅基地内两间半旧房及对应院落权益，后双方补签书面《立契约》，并有代书人、多名村干部见证签字。买受人依约完成建房对价交付，并多年持续翻建、修缮、占有使用案涉宅院。现宅基地启动确权工作，出让人继承人以交易价值不对等、买受人已有宅基地、契约非真实意思表示等为由，否认买卖效力。买受人诉至法院，请求确认涉案房屋买卖契约合法有效。

二、律师评议

本案核心裁判规则：同村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，意思表示真实、内容不违反法律强制性规定即属有效；一户一宅规制仅约束宅基地初始审批分配，不否定合法房屋买卖的合同效力。案涉《立契约》签字完备、见证主体合法，交易对价为新建房屋，且双方已长期实际履行，足以印证交易真实自愿。

继承人主张交易价值失衡、系临时借住、契约虚假，未提交有效证据推翻书面协议及长期占有事实，应承担举证不能后果。同时，法律禁止的是违规审批宅基地，而非本村村民间合法的房屋及附属宅基地权益流转，买受人虽已有宅基地，不影响本次房屋买卖合同效力。该裁判明确了农村房屋买卖的效力认定标准，区分宅基地审批管理与民事合同效力，维护农村交易秩序与诚信原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案买卖双方均为完全民事行为能力人，交易自愿合法，合同有效。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。案涉《立契约》合法成立，对双方及继承人具有约束力。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。该条款属于宅基地行政审批管理规范，并非否定同村村民间房屋买卖合同效力的强制性效力条款，不影响本案合同履行与效力认定。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能举证证明的，应当承担不利后果。本案被告抗辩无充分证据支撑，依法不予采信。