一、基本案情

被执行人甲为规避债务，将自有安置房虚假过户至被执行人乙名下，未实际收取购房款项。后乙以案涉房屋为抵押物，向申请执行人丙借款并办理合法抵押登记。因债务逾期未清偿，法院查封该房屋并启动执行程序。案外人丁主张甲乙房屋买卖系虚假背户行为、合同无效，其与甲的房屋买卖真实有效，以此提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，请求停止执行、确认相关合同效力及房屋权属。法院最终驳回其全部诉讼请求。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为不动产登记具有公示效力，合法设立的抵押权优先受偿，案外人合同权益无法对抗善意抵押权，无权排除强制执行。首先，案涉房屋已合法登记在被执行人乙名下，抵押登记手续完备、真实有效，申请执行人依法享有优先受偿的担保物权，符合物权公示公信原则。其次，案外人主张的房屋买卖合同效力、房屋权属确认、虚假调解撤销等诉求，均不属于执行异议之诉的法定审理范围，应另行起诉主张。

此外，案外人虽主张他人存在虚假交易、规避执行、合同诈骗等嫌疑，且公安机关已受理相关报案，但刑事线索核查不影响民事抵押权的效力认定，也不能创设足以排除强制执行的民事权益。案外人未能举证证明其享有优先于抵押权的合法权利，依法应当承担举证不能的不利后果。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。本案申请执行人的抵押权合法有效，可优先对抗案外人的普通合同权利。

2.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋已完成物权变更及抵押登记，对外具有公示效力，合法抵押物权受法律保护。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条：案外人执行异议之诉仅审查案外人是否享有排除执行的民事权益，当事人提出的合同效力、权属确认等独立诉求，不属于本案审理范围，应另行主张。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供有效证据的，应当承担举证不能的不利后果。