一、基本案情

某房企为完成商业房产整售内部流程，与中标中介公司签订房屋整售相关协议。实际购房主体为某集团旗下四十二家子公司，因该集团未参与项目询价招投标，无法直接签约，遂通过中标中介公司走形式交易流程。其中一家子公司按要求支付10万元购房意向金，全程未与房企直接缔约、未签署任何书面购房文件。后续双方交易终止，房企以协议约定为由拒绝退还意向金引发纠纷。法院查实涉案整售协议系各方通谋虚伪行为，不存在真实交易合意，依法认定协议无效。

二、律师评议

本案核心争议为通谋虚伪意思表示下房屋整售协议的效力、无名意向金的返还责任、多方过错责任划分。首先，案涉整售协议仅为满足房企内部招投标、整售流程的形式文件，签约中介公司无真实购房意愿，房企亦明知实际购房主体为多家子公司，各方构成通谋虚伪，依据民法典规定，该协议依法无效。其次，原告仅支付意向金，未与房企达成房屋买卖合意、未签订正式购房合同，双方房屋买卖合同关系未成立。房企无合法依据占有意向金，理应返还。最后，原告、中介、房企及居间人均存在过错，原告自身参与违规交易流程，故其主张的利息损失法院不予支持，过错各方自行承担相应责任。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案各方为规避交易规则签订的整售协议，属于典型通谋虚伪行为，应认定无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十三条：民事法律行为被认定无效后，当事人主张返还财产、赔偿损失的，人民法院依法予以支持。

4.《中华人民共和国民法典》第四百九十条：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。本案双方未签订书面购房合同，未达成缔约合意，房屋买卖合同未成立。