一、基本案情

出卖人系涉案宅基地登记使用权人，与同村农业户籍买受人早年签署《买卖房屋草契》，将院内四间房屋出售给对方，购房款当场结清，未办理宅基地使用权变更审批登记。买受人后续对房屋进行翻建，多年相安无事。案涉宅院纳入棚户区改造，买受人方取得全部拆迁安置利益。出卖人去世后，其唯一继承人提起诉讼，以买受人违反一户一宅、宅基地面积超标、未办理审批手续为由，请求确认房屋买卖草契无效。法院认定案涉合同系双方真实意思表示，买受人具备本村集体经济组织成员购房资格，驳回原告诉讼请求最高法司法。

二、律师评议

本案核心争议为同村村民之间农村房屋买卖合同效力、一户一宅条款规范性质、审批登记对合同效力的影响。 第一，《土地管理法》第六十二条 “一户一宅” 属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，规制的是宅基地初始申请分配，不禁止同村村民通过买卖取得房屋及对应宅基地使用权，不能以此否定民事买卖合同效力沂源法院。宅基地面积超标、未完成审批变更，属于土地行政部门监管范畴，不影响民事合同效力。 第二，农村房屋买卖合同效力首要审查主体身份，买卖双方属于同一集体经济组织成员，具备交易主体资格，意思表示真实，不存在法定无效情形，合同应当认定有效渭南政法网。 第三，合同签订于民法典实施之前，应当按照时间效力规则适用当时法律。合同有效前提下，拆迁产生的安置补偿利益应当归房屋买受人享有，出卖人继承人不能事后以合同无效为由回溯主张拆迁权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十七条：人民法院认定民事法律行为无效，应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，不得以管理性强制性规定否定合同效力。