一、基本案情

出卖人夫妻二人享有一处农村宅基地宅院使用权，因资金周转需要对外筹措资金。案涉一份农村院落《买卖协议》，协议载明将案涉宅院及附属物作价 60 万元出售给买受人。后续宅院纳入腾退拆迁范围，双方就宅院权属产生争议。出卖人夫妻起诉，主张案涉协议名为买卖实为民间借贷担保，且买受人并非本村集体经济组织成员，请求确认房屋买卖合同无效。结合公安询问笔录、资金往来等证据，买受人自认实际为出借人，并未支付购房款，也未实际占有使用房屋，双方不存在房屋买卖的真实合意，法院最终认定案涉房屋买卖协议不成立。

二、律师评议

本案核心争议焦点为民事法律行为成立要件、通谋虚伪意思表示、合同不成立与合同无效的区分。 第一，合同成立的前提是双方当事人就交易内容达成真实意思合意。本案中双方均不认可存在房屋买卖的真实交易意图，没有购房款实际交付、房屋交付占有等履行行为，欠缺买卖合同成立的核心要件，应当认定协议不成立，而非直接认定合同无效。 第二，“合同不成立” 与 “合同无效” 法律后果并不相同。合同不成立意味着自始没有产生合同约束力；合同无效是合同已经成立，但因违反法律强制性规定而归于无效。当事人诉讼请求主张确认合同无效，法院经审理查明属于不成立情形，可直接判决确认协议不成立。 第三，实务中大量存在以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的情形，应当重点审查资金性质、房屋是否实际交付、当事人真实交易意图，不能仅以书面协议名称判定法律关系。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百三十三条：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 

2.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 

3.《中华人民共和国民法典》第四百七十二条：要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 

4.《中华人民共和国民法典》第四百八十三条：承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。