一、基本案情

案涉农村宅院早年由本村村民购得，买受人去世后，该房屋由其配偶及两名子女作为法定继承人共同继承。之后全体继承人与本村另一村民签订农村房屋买卖协议，将案涉宅院作价出售，买方足额支付购房款，卖方同步交付房屋，买方实际占有使用涉案房屋。买受人为该村集体经济组织成员，具备农村房屋受让主体资格。后买受人起诉，请求确认房屋买卖合同有效并确认房屋归自己所有，全部卖方对原告诉讼请求均予以认可，法院依法支持原告诉请。

二、律师评议

本案核心裁判要点为**继承所得农村房屋的处分权限与宅基地内部流转效力规则**。农村房屋属于被继承人死亡遗留合法财产，继承人通过继承取得房屋所有权后，全体共同继承人有权共同对外出售房屋。农村宅基地房屋流转具有身份限制，仅允许在本集体经济组织成员之间流转，城镇居民、外村村民购买一般认定合同无效。

本案买受人系本村集体经济组织成员，具备法定受让资格，买卖协议系各方真实意思表示，不存在违反法律强制性规定情形，且房款交付、房屋占有均已实际履行，买卖合同应当认定有效。法院据此同时确认房屋权属，尊重农村房屋“地随房走”的处理原则，维护农村交易秩序。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

3.《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

4.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。