【基本案情】

1997年6月，非本村村民张某丙（已故）与牛某签订《房屋买卖契约》，约定牛某将其位于北京市通州区某镇某村某号宅院内北房六间及宅基地使用权以3.2万元转让给张某丙，张某丙缴纳契税1300元。签约后张某丙将原有旧房全部拆除，于1998年出资约23万元翻建新房，2001年又出资约5万元更换门窗及暖气等。张某丙于2022年3月去世，其妻朱某、其子张某甲、张某乙为继承人。2023年，法院判决确认《房屋买卖契约》无效，并判令张某甲等将房屋返还牛某（已生效）。张某甲等遂起诉要求牛某返还购房款3.2万元、赔偿契税损失1300元及房屋损失（经评估，宅基地区位补偿价约168万元、房屋及附属物重置成新价约29万元，合计约197万元）。牛某反诉要求张某甲等支付房屋占有使用费。法院经审理认为，牛某出卖房屋多年后主张合同无效违反诚实信用原则，应负主要责任；张某丙作为买方对合同无效负次要责任。判决牛某赔偿宅基地区位补偿价约117.6万元、房屋及附属物重置成新价29万元、契税损失910元，合计约146.7万元；驳回返还购房款及占有使用费请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿纠纷，核心争议在于赔偿范围及过错责任划分。首先，根据《合同法》第五十八条及《民法典》第一百五十七条，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。牛某作为宅基地使用权人，明知农村宅基地房屋不得向非本集体经济组织成员出售，却在二十余年后主张合同无效，违背诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任（酌定70%）。张某丙作为城镇居民，购买农村房屋亦有过错，承担次要责任（酌定30%）。其次，关于赔偿范围，宅基地区位补偿价系宅基地使用权价值在拆迁情境下的体现，属于信赖利益损失范畴，应予赔偿，但应按过错比例分担；房屋及附属物重置成新价系买受人翻建投入形成的实际价值，应全额赔偿。再次，购房款已转化为房屋重置成新价的一部分，不予重复计算；契税损失系实际支出，应按过错比例分担。本案提示，农村房屋买卖合同无效后，出卖人应赔偿买受人的信赖利益损失，包括房屋重置成新价及按过错比例分担的宅基地区位补偿价；买受人拒不返还房屋产生的占有使用费问题，应由执行程序处理，不在赔偿诉讼中一并解决。

【法条依据】

本案法律依据包括《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（法律适用原则），《中华人民共和国合同法》第五十八条（合同无效后果），以及《中华人民共和国民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效后果）。依据上述规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院据此认定出卖人承担主要过错责任，在宅基地区位补偿价上按70%比例赔偿，房屋重置成新价全额赔偿，处理公平合理。购房款已转化为房屋价值，不予重复计算。房屋占有使用费属于执行问题，本案不予处理。