【基本案情】

2024年10月，曹某、王某经房产经纪人介绍，至某置业公司开发的位于北京市丰台区某项目售楼处看房，当日签订《商品房认购书》，认购第8号住宅楼3单元某号房屋（顶层），约定总房价款约398万元，曹某、王某于签约当日及次日分笔支付定金9万元。此后双方就《商品房买卖合同》条款进行磋商时，曹某、王某发现所认购顶层房屋层高为2.85米，显著低于其他标准楼层的2.95米，认为该差异影响房屋价值与居住体验，而某置业公司在销售时未予充分告知，双方就合同条款无法达成一致，未能签订正式买卖合同。某置业公司先后向曹某、王某发送《签约通知函》《签约催告函》及《挞定通知函》，以曹某、王某未在约定期限内签约构成违约为由，通知解除认购书并没收定金。曹某、王某诉至法院，要求解除认购书、返还定金9万元及利息。法院经审理认为，双方在约定期限内未能就合同条款达成一致，符合认购书约定的自动解除条件，非因一方根本违约所致，判决确认认购书解除，某置业公司返还定金9万元并支付相应利息。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系商品房认购阶段因合同条款磋商不成引发的定金返还纠纷，核心争议在于未能签订正式买卖合同的原因是否可归责于买受人。首先，案涉《商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该认购书明确约定买受人在支付定金之日起7日内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，且约定若双方未达成一致意见则认购书自动解除——该条款将“未达成一致”而非“一方违约”作为合同解除条件，降低了买受人的违约风险。其次，曹某、王某在约定期限内（2024年10月24日）与某置业公司工作人员就合同条款进行了沟通，双方就层高差异问题未能达成一致，属于认购书约定的“未达成一致意见”情形，而非买受人单方拒绝签约。再次，某置业公司虽主张已在售楼处公示《户型差异告知》，但未能充分证明在签约前已向曹某、王某明确告知顶层层高差异这一影响购房决策的重要信息，买受人据此提出异议具有合理性。法院据此认定合同依约自动解除，并判令返还定金，认定事实清楚，适用法律正确。本案提示，认购书若约定“未达成一致即自动解除”，则买受人因合理异议未能签约不构成违约，定金应予返还；开发商应就影响购房决策的关键信息履行充分告知义务，否则不能以买受人违约为由没收定金。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第五百零二条（合同生效）、第五百零九条（合同履行原则）、第五百六十二条（协商解除）、第五百六十六条（合同解除后果），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）。依据上述规定，案涉《商品房认购书》约定的解除条件已成就，双方未能就合同条款达成一致，认购书自动解除；合同解除后，某置业公司收取的定金应予返还。利息计算自合同解除后合理期限起算，符合公平原则。