【基本案情】

2023年6月，张某与于某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定于某将位于北京市海淀区某小区一套房屋（建筑面积约326㎡）以550万元出售给张某，张某支付定金90万元，于某承诺于2023年8月30日前办理抵押权注销登记后配合过户。签约次日，张某向于某转账90万元。涉案房屋市价约1200万元，该房屋在签约前已被多家机构和个人设定多次抵押。于某辩称双方并无真实买卖合意，签约系为张某等人出借款项提供担保，90万元实为借款而非购房款；于某与张某素不相识，张某从未看房，交易过程仅通过中介人员单线联系，不符合正常购房流程。于某提交的聊天记录显示中介人员多次向于某催讨欠款并发送收款账户。于某另曾以被“套路贷”诈骗为由多次报案。法院经审理认为，双方不存在真实的房屋买卖意思表示，签订的《北京市存量房屋买卖合同》系以虚假意思表示实施，应属无效，判决驳回张某全部诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系以房屋买卖合同形式为民间借贷提供担保引发的合同效力纠纷，核心争议在于双方是否构成真实的房屋买卖意思表示。首先，依据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。判断合同效力应综合交易背景、履行过程及当事人行为等客观因素。本案中，张某与于某素不相识，签约前从未现场看房，交易价格550万元远低于涉案房屋市价约1200万元，明显不符合正常房屋买卖的交易习惯。其次，于某提交的聊天记录显示，中介人员“袁某”将于某的账户信息发送给于某并要求还款，该行为与单纯的中介服务性质明显不符，印证了款项性质为借款而非购房款。再次，涉案房屋被包括宫某等人在内多次抵押，于某就“套路贷”问题多次报案，进一步佐证了借贷担保的真实背景。因此，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系以虚假意思表示实施，应属无效，张某依据无效合同要求履行过户义务，缺乏事实与法律依据。本案提示，以买卖之名行借贷担保之实的交易行为存在重大法律风险，合同将被认定无效，出借方无法通过诉讼取得房屋所有权。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百四十六条（虚假意思表示的民事法律行为无效），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）。依据民法典第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。综合本案交易价格明显低于市场价、双方互不认识、原告未实地看房、被告多次报案及聊天记录中催收借款等事实，足以认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非真实房屋买卖意思表示，应属无效。法院据此判决驳回原告全部诉讼请求，符合法律规定。