【基本案情】

2021年3月，江某甲、龙某取得位于北京市海淀区某小区1501号房屋的不动产权证书，房屋性质为限价商品住房。2023年6月，花某经某中介公司居间，与江某甲、龙某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价182万元，花某支付首付款145万元后即可占有使用房屋，待房屋满足上市交易条件后60日内办理过户手续。签约当日，花某支付70万元，2023年7月支付75万元，累计付款145万元，江某甲、龙某遂将房屋交付花某，花某收取该房屋2023年8月至2024年7月期间的租金。2024年9月，江某甲、龙某认为房价上涨，要求花某加价12万元未果后拒绝配合过户，并将房屋再次挂牌出售。花某遂诉至法院，要求解除合同、返还购房款及利息、支付违约金等。法院审理认为，案涉房屋为限价商品房，双方签约时距取得不动产权证书未满五年，损害了限价房保障制度所保护的社会公共利益，违背公序良俗，故《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。合同无效后，江某甲、龙某应返还购房款145万元；花某已收取一年租金，与相应期间的资金占用利息抵销，利息自2024年8月起算；结合房屋增值情况及双方过错程度，酌定江某甲、龙某赔偿花某房屋增值损失8万元；中介费、律师费等不予支持。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案核心争议焦点是未满上市交易年限的限价商品房买卖合同效力及无效后的处理问题。首先，依据北京市限价商品住房管理规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。本案签约时距取得权属证书仅两年多，双方以“远期过户”方式规避限价房交易限制，该行为损害了限价房保障制度所保护的其他符合条件家庭的购房利益，违背公序良俗，根据《民法典》第一百五十三条第二款，合同应属无效。其次，合同无效后，出卖人应返还购房款，买受人则负有返还房屋的义务；资金占用利息与房屋占有使用费可相互折抵。再次，对于买受人主张的房屋增值损失，因双方对合同无效均有过错（买受人明知限价房仍购买，出卖人为谋利违规出售），法院在认定房屋市场价值基础上，按过错比例酌定赔偿，符合公平原则和诚实信用原则。本案提示，购买政策性住房前须核实是否满足上市交易条件，以“远期过户”方式规避限售政策存在巨大的法律风险，合同可能被认定无效，买受人不仅无法取得房屋产权，还可能陷入长期的诉讼纠纷。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为无效）、第一百五十七条（民事法律行为无效的法律后果），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）。依据民法典第一百五十三条第二款，案涉房屋买卖合同因损害限价房保障制度所保护的社会公共利益、违背公序良俗而无效。依据第一百五十七条，合同无效后，因该行为取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院据此判令返还购房款，并综合考虑双方过错程度及房屋增值情况酌定赔偿损失，符合法律规定。