一、基本案情

买受人、出卖人与居间机构签订存量房屋买卖合同，购置两套平房，约定房屋成交总价、定金、税费承担及特殊风险条款，明确因房管部门优先购买权导致交易失败的，双方互不追责、出卖人退还全款。买受人依约支付定金、居间佣金，自行出资办理土地出让、测绘、登记等手续并对房屋装修。后因案涉房屋存在房管部门法定优先购买权，无明确政策依据办理放弃手续，房屋无法完成过户，合同目的彻底无法实现。买受人诉请解除合同，要求出卖人返还定金、各类税费、装修费及维权费用等。

二、律师评议

本案核心裁判要点：政策性优先购买权导致房屋无法过户属于客观履行障碍，符合法定合同解除情形；合同约定互不追责的，出卖人仍需依据公平原则承担买受人已支出的房屋必要规费及添附装修损失，买受人自行预见的居间、维权费用自担。案涉买卖合同系三方真实意思表示，合法有效。交易失败源于房屋政策性限制，非任何一方主观违约，依约双方互不承担违约责任。

买受人已实际支出土地出让金、契税等办证必要费用，且装修添附价值由出卖人后续实际享有，根据公平原则，该部分费用应由出卖人承担。法院结合举证情况酌情核定装修费用，合法合理。同时，买受人签约时已知悉房屋权利瑕疵，居间费用、律师费属于其自主交易风险成本，无权要求对方赔付。居间机构已完成居间服务，亦需自行承担对应诉讼成本。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：因不可抗力或其他非双方原因致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方因客观障碍致使不能履行合同义务的，根据履行情况和合同性质，依法终止合同权利义务，过错方之外的当事人依公平原则分担损失。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能的承担不利后果。