一、基本案情

买受人通过房产经纪居间，与出卖人签订存量房屋买卖合同，约定房屋成交总价510万元，同时明确案涉房屋存在房管部门优先购买权特殊瑕疵，因该瑕疵导致交易失败的，双方互不追责。合同履行中，买受人依约支付定金、居间费，并出资办理土地出让、测绘、缴税等手续，且对房屋进行装修。后续因房屋行政优先购买权无政策依据可解除，涉案房屋无法完成过户，合同目的无法实现。买受人诉请解除合同，要求出卖人返还定金、各类交易税费及装修、居间、律师等费用，法院结合合同约定与公平原则依法裁判。

二、律师评议

本案是特殊产权房屋交易纠纷的典型案例，明确了房屋存在行政限制导致过户不能时的合同解除规则与费用分担标准，对同类瑕疵房产交易具有极强参考价值。首先，三方签订的房屋买卖合同及补充协议系真实意思表示，内容合法有效，对各方均具有约束力。案涉房屋因政策原因存在法定优先购买权，属于客观交易障碍，非买卖双方单方违约，符合合同约定的无责解除情形，法院据此确认合同合法解除、出卖人返还定金，符合契约精神。

其次，本案核心裁判亮点为公平原则的适用。买受人已实际支出土地出让金、契税、测绘费等办理房屋权属完善的必要费用，且装修添附价值由出卖人后续实际享有，法院突破无责免责的简单约定，判令出卖人承担该部分实际支出及合理装修费用，有效避免出卖人无偿获利、买受人单方受损的不公平结果。同时，法院明确，买受人签约时已知晓房屋瑕疵，居间费用属于交易固有风险，由买受人自行承担，律师费无合同依据不予支持，精准划分了各方责任边界。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。