一、基本案情

原、被告为同村兄弟，均系本村集体经济组织成员，享有村集体股权。早年家庭老宅经分户确权，双方各自取得对应宅基地及房屋权属证书，分别占有使用院内房屋。2000年，双方在亲属见证下签订房屋买卖协议，被告将其名下宅基地房屋以约定价格出售给原告，原告全额支付购房款，被告交付房屋，协议已实际履行完毕。原告长期占有使用房屋，并经政府审批对房屋进行翻建改造。后双方就案涉房屋买卖协议效力产生争议，原告诉至法院请求确认协议有效，被告对交易事实及原告诉请均予以认可。

二、律师评议

本案是典型的本村集体内部亲属间农村宅基地房屋买卖效力认定案件，明确了农村宅基地合法流转的司法认定标准，具有重要参考意义。首先，农村宅基地归村集体所有，使用权仅限本集体经济组织成员享有，仅允许集体内部流转，非集体成员不得受让。本案买卖双方均为本村集体成员、持有集体股权，具备合法交易主体资格，交易主体适格。

其次，案涉房屋买卖协议是双方真实意思表示，交易行为发生时间久远，款项交付、房屋交付、长期占有使用、翻建房屋等事实完整，协议已实际履行完毕，不存在欺诈、胁迫、恶意串通情形。最后，该交易未违反法律、行政法规强制性规定，未损害集体及第三方合法权益，不符合合同无效法定情形，法院确认协议有效，完全契合农村宅基地管理制度及民法典合同效力认定规则，维护了农村不动产交易的稳定性。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续生效的，依照其规定。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4.《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。