一、基本案情

2023年，购房人与出卖方、中介公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定房屋总价款548万元，明确各阶段付款节点及逾期违约责任。后续各方签订变更协议，出卖人主体变更为房屋实际权利人。购房人依约支付定金及首期房款共计180万元，因计划用于支付尾款的信托产品到期无法兑付，未能按期支付第二笔大额首付款，逾期超十五日。购房人以资金突发困难为由单方发函主张解约，出卖人不予认可，另行发函行使约定解除权并反诉索赔。法院认定购房人构成根本违约，无权单方解约，以合同解除时点房屋评估价差核定违约损失。

二、律师评议

本案是房产交易中资金风险违约、违约方解约权认定、房价价差损失核算的典型案例，厘清了购房资金来源风险的承担主体与合同解除权的归属，对二手房交易纠纷处理具有重要指导意义。

首先，购房资金风险由买受人自行承担。房屋交易属于商事民事行为，购房人作为完全民事行为能力人，应自行预判、承担资金筹措风险。信托产品暴雷、资金无法兑付属于购房人自身投资风险，并非法定不可抗力或情势变更情形，不能成为逾期付款、拒不履约的免责理由，更不能作为单方解除合同的依据。

其次，违约方不享有合同解除权。司法裁判核心原则为，房屋买卖合同中，仅守约方在对方根本违约时享有法定、约定解除权。本案购房人逾期付款超十五日，已满足合同约定的根本违约条件，属于过错违约方，其单方发送的解除通知不发生法律效力，案涉合同仅能以守约方的解除通知送达之日有效解除。

最后，房屋价差损失的司法认定标准明确。合同违约解除后，守约方未另行交易的，可主张解约合理时点的房屋市场价与合同价的差额损失。法院通过专业评估机构定价，精准核算守约方可得利益损失，该认定方式合法合理。同时明确，律师费、空置租金损失若无明确合同依据及直接因果关系，法院不予支持，兼顾了违约赔偿的合理性与谦抑性。

此外，本案明确了房款抵扣规则，购房人已付房款可优先抵扣违约损失，剩余部分应予返还，既弥补了守约方的实际损失，也避免守约方超额获利，平衡了双方当事人的合法权益，维护了房产交易的诚信原则与市场秩序。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十条第三款：非违约方依法行使合同解除权但是未实施替代交易，主张按照违约行为发生后合理期间内合同履行地的市场价格与合同价格的差额确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院应予支持。

6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。