一、基本案情

1996年，买受人与本村村民出卖人达成农村房屋买卖合意，买受人支付2.5万元购房款，取得涉案院落房屋并长期实际居住使用，后原始买卖协议不慎遗失。原房屋所有权人于1999年离世，其唯一法定继承人为本案被告。2017年，双方补签书面协议，对早年房屋买卖事实、房款付清、房屋交付使用等情况予以确认。买受人原为该村集体经济组织成员，后续因集体政策统一转居。现买受人诉至法院，请求确认补签协议有效，并确认涉案房屋归其所有，被告全程认可原告诉求。

二、律师评议

本案是典型的本村集体内部农村房屋历史交易、补签协议确权纠纷，明确了农村房屋内部流转的司法认定规则，具有极强的参考价值。首先，农村宅基地及房屋仅限本集体经济组织成员内部流转，本案交易发生时，买受人为本村集体成员，具备合法购房资格，交易主体适格，未违反法律强制性规定。其次，双方早年真实完成付款、交房、占有使用的完整交易流程，多年无争议，后续补签协议是对历史真实交易的追认，系双方真实意思表示，不存在虚假交易、恶意串通情形。最后，买受人后续集体统一转居，不影响此前合法有效的房屋买卖效力，法院据此确认合同有效、房屋归买受人所有，符合农村房屋交易裁判原则，维护了农村不动产交易秩序与当事人合法权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续生效的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

2.《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

3.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。