一、基本案情

原、被告为同胞兄弟姐妹，涉案农村宅院为父母遗留财产。父亲去世后，经生效文书确认，母亲享有院内正房大部分产权份额，其余份额由多名子女继承。母亲先后就案涉宅院与不同子女签订房屋买卖协议，构成一房多卖。原告主张其与母亲签订的房屋买卖协议真实有效，已支付购房款，诉请确认协议效力并完整取得房屋所有权。被告抗辩协议系伪造、原告不具备购房资格、母亲属无权处分且存在恶意串通。经司法鉴定，案涉协议签字真实，法院最终认定协议有效，但因房屋未实际交付，驳回原告确权诉求。

二、律师评议

本案核心裁判亮点在于区分合同效力与物权变动，明确一房多卖中“有效合同≠必然取得房屋所有权”。合同效力仅审查签约主体意思表示、身份资质、法律强制性规定，本案原告诉讼时已恢复本村农业户籍，协议系母亲真实签字，无违法无效情形，故依法认定有效。而物权归属需以实际履行、房屋交付占有为核心判定标准。涉案房屋始终由母亲居住使用，未交付原告，未完成实际履行，故原告无法依据有效合同取得房屋所有权。同时法院明确，家庭成员继承所得房屋份额不属于母亲可处分范围，新房建造权属争议、继承分割争议需另案处理，清晰划分了合同纠纷与物权确认纠纷的审理边界。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗的民事法律行为合法有效。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，适用当时的法律规定。

4.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。农村房屋无规范登记的，以实际交付占有作为物权变动核心依据。