一、基本案情

原告与物业公司签订长期房屋租赁合同，约定租期三十余年，原告一次性付清全款，合同还约定拆迁补偿全部归承租方所有。双方名义为租赁关系，实质是以租代售的房屋买卖关系。后案涉房屋因未取得规划审批被认定为违法建筑并被行政机关强制拆除。原告起诉要求确认合同无效，主张返还全款款项、赔偿装修及自建房屋损失。法院认定案涉交易标的违法，合同整体无效，结合双方过错程度，判决物业公司返还全款并按责任比例赔付装修损失，驳回自建房屋损失诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点为穿透“长期租赁合同”外观，认定以租代售的真实买卖关系，违建标的直接导致合同无效，损失按过错比例分担。司法实践中，租期超长、一次性全款付清、拆迁权益归承租方的合同，会被穿透认定为房屋买卖关系，而非普通租赁。案涉房屋属于违法建筑，违反法律强制性规定，案涉买卖合同及伪装的租赁合同均自始无效。合同无效后适用双向返还原则，房屋已被拆除视为原告完成返还义务，收款方需全额返还购房款项。同时法院区分损失性质：合法合理的附合装修损失，由过错方分担，物业公司违规出售违建承担主要责任，原告未尽审查义务承担次要责任；原告私自搭建自建房属于自行扩大损失，无权主张赔偿，裁判规则清晰平衡了双方权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假意思表示隐藏的真实民事法律行为，依照法律规定认定效力，本案虚假租赁行为无效，按真实买卖关系审理。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。案涉房屋无规划审批属于违法建筑，买卖交易标的违法，合同无效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方均有过错的，各自承担相应责任。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求负有举证责任，未能举证证明自身主张的，承担举证不能的不利后果。