一、基本案情

原告与物业公司先后签订房屋出售、长期租赁合同，以一次性付款方式取得涉案房屋长期使用权，协议约定租期长达33年，拆迁补偿归原告所有，实质为以租代售交易。原告收毛坯房后多次装修修缮并长期居住。后涉案房屋因未取得规划审批被认定为违法建筑并被行政拆除。原告起诉主张两份合同无效，要求物业公司返还购房款项并赔偿全部装修损失，物业公司抗辩系原告拒不配合拆迁导致损失，拒绝承担赔偿责任。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为穿透认定以租代售法律关系，违法建筑交易合同自始无效，适用过错责任划分损失。法院通过租期超长、一次性全款、拆迁归属约定等外观事实，穿透虚伪租赁表象，认定双方真实意思为房屋买卖交易。因涉案房屋属于违建，交易标的违法，案涉两份合同均依法无效。合同无效后，收款方需全额返还购房款项。针对装修损失，法院结合装修折旧、实际使用年限综合核定残值，同时划分双方过错：物业公司违规建设并售卖违建房屋，存在主要过错；购房者未尽审慎审查义务，存在次要过错，最终按七三比例分担装修损失，合法平衡双方财产权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能举证证明的，承担不利后果。