一、基本案情

原告与物业公司先后签订房屋出售合同、长期租赁合同，以一次性付款方式达成33年长期使用的交易，属于名为租赁、实为买卖的以租代售模式。原告基于被告出示的权属及司法拍卖材料信任交易合法，足额支付购房款项。后涉案房屋因未取得规划审批被认定为违法建设并被行政强制拆除。原告诉请确认合同无效，要求被告退还购房款、赔偿装修损失、房屋出租预期收益及保全费用，被告主张系原告拒不配合拆迁导致损失，拒不承担赔偿责任。

二、律师评议

本案核心裁判要点有二：一是法院穿透审查合同外观，结合超长租期、一次性全款、拆迁权益归属买方等特征，认定涉案协议属于虚伪意思表示，名为租赁实为房屋买卖；二是涉案交易标的为违法建筑，违反法律强制性规定，案涉两份合同均自始无效。

合同无效后卖方需全额返还购房本金，但民事索赔遵循谁主张谁举证原则。原告未能提交任何有效证据佐证装修支出、房屋出租预期收益，应承担举证不能的不利后果，故法院仅支持退还购房款，驳回其余全部损失诉求，明确了合同无效后财产返还与损失赔偿的举证边界。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。