一、基本案情

当事人与物业公司签订长期房屋租赁合同，约定租期三十三年，由当事人一次性支付大额款项，实质为以租代售的房屋交易模式。当事人收毛坯房后，对房屋进行合规装修并私自搭建自建房。后涉案房屋因未取得规划审批被认定为违法建筑并被行政强制拆除。当事人诉请确认合同无效，要求物业公司返还全部购房款项、赔偿装修及自建房屋损失。物业公司抗辩房屋拆除系当事人拒不配合拆迁所致，拒绝承担赔偿责任。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为区分合法装修与私自违建损失、按过错比例划分赔偿责任。法院穿透合同外观，认定涉案长期租赁合同属于虚伪意思表示，真实法律关系为房屋买卖，因交易标的为违法建筑，案涉合同整体无效。合同无效后，物业公司需全额返还购房款。对于损失认定，法院作出明确区分：当事人为居住必要的合规装修属于合理损失，结合使用折旧、双方过错程度，由物业公司承担七成主要赔偿责任；而当事人私自搭建的自建房，属于违规扩建、自行扩大的损失，不在赔偿范围内，由当事人自行承担，明确了违建交易中合理损失与过错扩损的裁判边界。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能举证证明的，承担不利后果。