一、基本案情

涉案农村宅院原为祖辈夫妻建设所有，早年家庭成员签署分家协议，明确案涉宅院房屋归家中次子所有，全部家庭成员及村委会均对分家事实予以确认。祖辈离世后，全体法定继承人再次书面确认房屋归次子单独所有，其他继承人自愿放弃继承权利。此后，次子与同村无其他宅基地的本村村民签订农村房屋买卖合同，全体家属出具书面承诺认可交易。买受人足额支付购房款并实际占有使用房屋，后诉至法院请求确认合同有效、房屋归其所有。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为合法分家确权的农村房屋，本村内部流转交易依法有效。农村宅基地房屋虽登记在祖辈名下，但家庭成员通过合法有效的分家协议对房屋权属进行分配，且多年实际履行、全体继承人事后追认，可依法确认卖方对案涉房屋享有完整、独立的处分权。农村房屋买卖仅限本集体经济组织成员，本案买受人为本村农业户籍，名下无多余宅基地，具备合法购房主体资格。交易系双方真实意思表示，全体家庭成员知情且同意，不存在恶意串通、违反法律强制性规定的情形，同时款项交付、房屋交付使用均已完成，交易真实履行，法院依法认定合同有效并支持房屋权属归买受人所有，维护农村合法房屋交易秩序与家庭财产处分效力。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

4.《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。