一、基本案情

当事人与物业公司先后签订房屋出售合同、长期租赁合同，以一次性支付15万元款项的方式，取得涉案房屋长期居住使用权，合同约定超长租赁年限，并明确拆迁补偿归实际使用人所有，实质属于以租代售交易模式。当事人收毛坯房后投入资金装修并长期居住。后涉案房屋因未取得规划审批，被行政机关认定为违法建筑并依法拆除。当事人诉请确认两份合同无效，要求物业公司退还全部款项并赔偿装修损失。物业公司主张房屋拆除系当事人拒不配合拆迁导致，拒绝承担责任。法院最终认定合同无效，按双方过错比例判决物业公司退还款项、赔偿部分装修损失。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为穿透认定以租代售法律关系、违法建筑合同无效及过错责任划分规则。双方虽形式签订租赁合同，但超长租期、一次性全款支付、拆迁权益归属使用者等约定，完全背离普通租赁特征，法院穿透外观认定双方真实意思为房屋买卖关系。涉案房屋属于违法建筑，交易标的违反法律强制性规定，案涉两份合同均自始无效。

合同无效后适用双向返还原则，房屋已被拆除，买受人返还义务客观履行完毕，卖方需全额返还购房款项。同时合同无效的过错责任可划分，物业公司违规建设、售卖违建房屋，存在重大过错；买受人未尽审慎审查义务，存在轻微过错。法院结合装修折旧、实际使用年限，按主次责任比例裁量装修损失，兼顾交易公平与过错匹配原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。