一、基本案情

2009年，当事人与物业公司签订房屋租赁合同，约定租期三十三年，当事人一次性支付大额款项，长期占有使用涉案房屋，并自行出资装修居住多年。合同约定拆迁全部补偿归使用人所有，明显超出普通租赁权利范畴。后涉案房屋因未取得规划审批手续，被行政机关认定为违法建筑并依法拆除。当事人主张双方系以租代售的房屋买卖关系，诉请确认合同无效，要求物业公司退还全部购房款项并赔偿装修损失，物业公司抗辩双方仅为普通租赁关系。

二、律师评议

本案核心裁判价值在于穿透式认定以租代售法律关系、违建标的合同无效及过错责任划分规则。案涉合同虽名义为租赁合同，但超长租期、一次性全款支付、拆迁权益归属使用者、允许更名流转等约定，完全符合房屋买卖特征，法院依法穿透外观，认定双方真实法律关系为房屋买卖。涉案房屋属于违法建筑，交易标的违反法律强制性规定，案涉租赁合同及隐藏的买卖关系均自始无效。合同无效后适用双向返还原则，房屋已被行政拆除，当事人房屋返还义务客观履行完毕，物业公司需全额返还购房款项。同时，物业公司违规建设并售卖违建房屋，存在主要过错；当事人未尽审慎审查义务，存在次要过错。法院结合房屋使用年限、装修自然折旧，酌定装修残值损失，并按七三过错比例划分赔偿责任，公平平衡双方财产损失。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。