一、基本案情

1994年，村民长辈与同村村民就村内宅基地及房屋签订《长期租赁证明》，一次性收取租金，约定允许承租方翻建、拆除房屋，未明确租赁终止期限。此后涉案宅基地、房屋及权属证件长期由承租方占有、使用、保管，承租方还自行翻建房屋，多年无争议。长辈去世后，其继承人主张双方实为租赁关系，长期租赁约定违反法律强制性规定，超期部分无效，诉请承租方返还宅基地并支付占有使用费。承租方抗辩双方实为房屋买卖关系，己方合法取得宅院权益，拒绝返还。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为新旧法律衔接下宅基地长期租赁期限的效力认定规则。首先，书面协议明确载有“租赁、租金”字样，结合协议内容、款项性质及履行方式，应当认定双方真实意思为租赁而非买卖，承租方以翻建房屋、持有土地证、邻里佐证为由主张买卖关系，无充分法律依据，法院不予采信。其次，法律对租赁合同最长20年期限具有强制性。本着法不溯及既往原则，1999年合同法实施前已履行的租赁行为有效；自1999年10月1日起，租赁期限最长不得超过20年，超出部分依法无效。本案长期租赁期限早已届满，继承人作为合法权属权利人，有权收回宅基地。同时因前期系合意租赁、长期无争议，承租方占用具有合理依据，权利人主张占用损失不予支持。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。

2.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人举证不能的，应当承担不利后果。